MOSSELBAAI EIENDOM NUUS - Subsideer jy die buurman se groot huis?
Resultate van navorsing deur 'n vooraanstaande eiendomsagent skyn te toon dat die eienaars van eiendomme met 'n munisipale waardasie van meer as R2.5m slegs sowat 36% betaal van die totale belasting wat hulle behoort te betaal.
Eienaars van eiendomme met munisipale eiendomswaardasies van minder as R2,5m in middelslag munisipaliteite subsidieer duurder eiendomme kollektief met tot soveel as R10m per jaar. Eiendomme in die hoër prysklas word met tot soveel as 186% te laag gewaardeer.
Boonop kan die gemiddelde munisipaliteit soos Mosselbaai 'n allemintige byna R44m meer aan eiendomsbelasting verdien sou die waardasierol en gevolglike eiendomsbelastings eenmalig reggestel word.
Dìt is die mening van 'n gesiene en baie ervare eiendomsagent in Mosselbaai wat meen dat die publiek steeds nie presies weet hoe die munisipale eiendomswaardasieproses werk nie.
Dit blyk uit sy navorsing na die afgelope twee jaar se eiendomstransaksies dat, as 'n eiendom se munisipale eiendomswaardasie R1 99m beloop, die gemiddelde huiseienaar heelwat aan eienomsbelastings behoort te spaar. Sodra die munisipale waardasie egter bo R2m is, behoort eienaars merkbare meer aan eiendomsbelasting te betaal.
Munisipaliteite word ingevolge die nasionale Munisipale Eiendomsbelastingswet 2004 (Wet 6 van 2004), verplig om 'n algemene waardasie van alle eiendomme binne die munisipale gebied te doen. Die waardes van alle eiendomme moet op 'n gereelde basis en ten minste elke vierde jaar opgedateer te word om 'n regverdige markverwante waarde vir alle eiendomme te bepaal.
Die markverwante waarde van eiendomme word gedefinieër as die prys wat 'n gewillige koper bereid is om aan 'n gewillige verkoper op die ope mark vir 'n eiendom te betaal.
Dus moet die verkoopprys van 'n woning naastenby strook met dié van die munisipale waardasie. Tog speel tyd 'n faktor en die markverwante waarde van 'n eiendom sal in die vierde jaar sedert die vorige algemene waardasie nie dieselfde wees as wat dit ten tye van die munisipale waardasie was nie. Die gemiddelde groei in eiendomspryse in 'n bepaalde woonbuurt kan egter as 'n norm gebruik word om die aanpassing in jaarlikse groei in waarde te bereken.
'n Stranderf met 'n huidige munisipale waardasie van R600 000 moet gelyk gestel kan word aan die markverwante waarde in die jaar wat die waardasierol aangepas word. Mosselbaai is tans voornemens om die waardasierol te hersien.
Vanaf die tweede jaar na die hersiening van die waardasierol, afhangende van die algemene groei/daling van pryse, sal die markwaarde van dié van die munisipale waardasie verskil.
Tóg, as die buurman 'n jaar of twee voor die nuwe munisipale waardasies bereken is, sy erf met soortgelyke ligging en grootte en wat ook teen R600 000 gewaardeer is, op die beginsel van markverwante prys vir R400 000 verkoop het, kan sy nuwe munisipale waardasie nie R600 000 bedra nie en kan die naasliggende erwe nie teen R600 000 gewaardeer word nie.
Daar bestaan voorgeskrewe prosedures om by die munisipaliteit beswaar te maak teen die munisipale eiendomswaardasie van 'n eiendom sou dit na mening te hoog wees.
Die eiendomsagent se navorsingsresultate gaan egter verder; dit vergelyk munisipale waardasies met werklike verkoopspryse van spesifieke eiendomme.
Ses vergelykbare munisipaliteite se data, onder meer dié van Mosselbaai, is in die studie gebruik.
Die eiendomsagent meen dat sy navorsing bewys dat munisipale waardasies die goedkoper huiseienaars benadeel en die duurder wonings en besighede bevoordeel. Hoewel sekere veralgemenings gemaak word en daar gewis uitsonderings mag wees, maan die eiendomsagent dat huiseienaars daarop bedag moet wees om nie te veel eiendomsbelasting te betaal vergeleke die buurman met sy groot huis nie.
Deur die afgelope twee jaar se eiendomstransaksies in 'n medium grootte munisipaliteit langs die Suid-Kaapse kus teen die huidige munisipale waardasies te vergelyk, blyk dit dat eiendomme in die hoër prysklas deur munisipaliteit met tot soveel as 186% te laag gewaardeer word.
R65 000 tot R499 000 - munisipale waardasie is ongeveer 9%. te hoog
R500 000 tot R999 000 - munispale waardasie moet ongeveer 12% meer wees
R3m tot R4,999m - munispale waardasie moet ongeveer 57% meer wees
R10m tot R19,999m - munisipale waardasie moet 100% meer wees
Bo R20,000m - berekeninge toon aan dat hierdie eiendomme tot 186% te laag gewaardeer word.
Dié syfers is gegrond op die verskil tussen werklike verkooppryse soos geregistreer by die aktekantoor en die munisipale waarde soos gepubliseer deur die betrokke munisipaliteite.
Onder volg 'n tabel wat die samestelling en die verskil tussen huidige eiendomsbelasting en wat jy behoort te betaal sou die eiendomswaardasies reggetrek en die belasting teen die huidige belastingkoers belas sou word.
Munisipale waardasies word hoofsaaklik gelykmatig aangepas, hoewel daar wel uitsonderings met die algemene vierjaarlikse aanpassing is. Sou die groei in 'n spesifieke area oor die afgelope jare 10% beloop, sal ale eiendomme in daardie area se waarde met 10% verhoog word.
Dit op sigself bring probleme mee aangesien die gaping in duurder eiendomme se werklike waarde en munisipale waardasie met die vier jaarlikse herberekeninge van munisipale waardasies des te groter word, en die duurder eiendomme se munisipale belasting word in verhouding net minder.
Wat sal gebeur sou 'n munisipaliteit die algemene verskil soos hierbo uiteengesit eenmalig reggestel word met die voorafgaande berekening as norm?
Vir die berekening is die volgende aannames gebruik;
1. Alle eiendomme onder 'n waardasiewaarde van R65 000 is buite berekening gelaat - dit sluit 100% van die HOP en bykans 95% van die eiendomme in die agtergeblewe areas uit.
2. Kerk en munisipale eiendomme is uitgesluit
3. Die normale belasting tarief van R0,003088 per R1 000 is vir alle eiendomme gebruik, hoewel besighede 200% en Staatseiendom slegs 25% van die belastingtarief betaal. Die belasting van alle eiendomme is teen die normale koers bereken.
Munisipale inkomste
Die munisipalteit kan dus, deur net eiendomme reg te waardeer, R43 940 949 per jaar meer aan eiendomsbelasting verhaal.
Die munisipalteit kan dus, deur net eiendomme reg te waardeer, R43 940 949 per jaar meer aan eiendomsbelasting verhaal.
Alternatiewelik kan die belastingkoers aangepas word sodat elkeen sy regmatige belasting betaal.
Indien dieselfde model as tans gebruik word om die belasting wat benodig word te herbereken sodat die surplus van R43 940 948 gebruik word om die herberekende belasting (R143 428,868) hierbo tot op die vlak van R99 487 921 wat nou geïn word, te bereken, sal die inkomste per prysband soos volg lyk.
Besparing/verhoging word daarnaas vermeld
'Ons bring jou die nuutste Mosselbaai, Tuinroete nuus'
